不動産投資は安定した収益が魅力ですが、リスクが無いわけではありません。株式投資やFXといった金融商品とは別のリスクが存在するのです。
とは言っても、リスクを過剰に恐れる必要はありません。大切なのは、リスクについてきちんと学び、理解し、対策することです。
この記事では、不動産投資のリスクと対策方法について解説していきます。
Contents
不動産投資の5つのリスクとは？
投資の中でも、不動産には独特のリスクがあります。特に主要な次の5つのリスクについて、詳しく見ていきましょう。
- 空室ができるリスク
- 家賃を滞納されるリスク
- 金利が変動するリスク
- 物件が壊れてしまうリスク
- 増税によるリスク
①空室ができるリスク
不動産投資では、マンションやアパートを購入し、入居者から家賃という形で定期的な収入を得るのが一般的なコースです。
部屋がすべて埋まっていれば、多額の家賃収入を得られるでしょう。
一方で、必ずしも満室になるとは限りません。
たくさんあるうちの1室が空いているくらいなら問題ないかもしれませんが、大部分が空室となってしまうと、不動産投資を始める前にイメージしていたような賃料収入を得ることができません。
不動産投資においては「空室リスク」と呼ばれるこのリスク。できるだけ空室が発生しないよう、対策する必要があるでしょう。
②家賃を滞納されるリスク
マンションやアパートの1室を借りる入居者は、毎月賃料を支払わなければなりません。当たり前のことですよね。
しかし入居者にお金が足りないといった理由で、滞納されてしまうことがあります。少し遅れてでも支払ってくれれば良いものの、一向に支払われないケースも。
入居者に家賃を滞納されてしまうと、不動産投資家にも困ったことが起こります。
収入を得られないだけでなく、月々のローンの返済が滞ってしまうなど、大きなダメージがあるのです。
③金利が変動するリスク
投資のために不動産という大きな買い物をするので、多くの方は住宅ローンを組むでしょう。
そして、毎月少しずつ返済していくことになるのが一般的です。
ところが不動産投資ローンの場合、変動金利型となっていることが多いです。すなわち返済期間中に金利が変動する、ということ。
金利が下がって返済金額の合計が減る可能性もありますが、反対に増えてしまう可能性もあります。
一般的には景気が良くなって物価が上がると、金利も上昇します。
④物件が壊れてしまうリスク
不動産は物なので、壊れてしまうリスクがあります。
投資家や入居者が悪くなくても、近隣の家からの出火や予期せぬ地震などがあるかもしれません。物件が壊れるリスクを完全に避けることはできないのです。
少しの修繕で回復する程度の損傷であれば問題ないかもしれませんが、焼失や倒壊となった場合は大損害です。
そもそも耐火性や耐震性の高いマンションやアパートを購入する必要はありますが、後述するように損害保険への加入もマストです。
⑤増税によるリスク
不動産を購入すると、保有している間は固定資産税・都市計画税、所得税という税金を納めなければなりません。
それぞれについて税率が定められています。しかし、現在の税率が未来永劫ずっと続くとは限りません。
しかも、一般の消費者にとっても重要な消費税とは異なり、あまりニュースで大きく取り上げられないため、いつのまにか増税されていた…という事態もあり得ます。
不動産投資のリスクへの対処方法
ここまでの項目で不動産投資のリスクについて解説してきました。リスクが大きく感じられ、不動産投資が怖くなってしまった人もいるかもしれません。
ですが、リスクが分かっているのだから対処すれば良いのです。この項目では、前述の5つのリスクに対処する5つの方法をご紹介します。
- 需要がある土地に物件を構える
- 入居者の審査は一定厳しくする
- 繰上げ返済をする
- 損害保険に加入する
- 節税の努力をする
①需要がある土地に物件を構える
空室ができてしまうリスクをできるだけ回避するためには、需要のある土地に物件を構えることです。
当たり前のように感じられるかもしれませんが、人気の土地は購入額も高く、投資家が足踏みして人気の無い安い物件を買ってしまうことがあるのです。
いくら物件を安く購入できても、需要が無ければ部屋を借りる人は現れません。需要については住みたい街ランキングなどを参考に考えていくと良いでしょう。
②入居者の審査は一定厳しくする
入居者が家賃を滞納するリスクについてです。
賃貸契約を結ぶ前に、入居希望者の勤務先や年収などを確認しましょう。安定した収入が手に入る会社・職種であれば、滞納リスクは低くなります。
入居希望者が一人暮らしの学生の場合など、安定した収入が見込めないこともあるでしょう。このような場合は親類を連帯保証人にしてもらうなど、一定の条件をつけましょう。
残念ながら、こうして事前に対処しても家賃の滞納が発生することはあります。そのような場合は管理会社に立替払いを依頼するなど、対策を取りましょう。
③繰上げ返済をする
次に、ローンの返済期間中に金利が上昇し、返済金額の合計が増えてしまうリスクについてです。
このリスクに対処するためには、繰り上げ返済が効果的です。
お金に余裕がある人は、金利が上昇し始めたタイミングで繰り上げ返済をしてしまいましょう。
全てでなくても、一部分でも良いので繰り上げ返済してしまった方が得です。
変動金利なので金利が下がる可能性もありますが、政府や日銀による金融緩和はもはや限界に達しています。
ゼロ金利となってから久しいですよね。今後の金利低下に期待するのではなく、チャンスがあれば繰り上げ返済するのがおすすめです。
④損害保険に加入する
火災リスク、地震リスクの回避のためには、火災保険と地震保険に加入しましょう。
火災保険は名称こそ「火災」とついていますが、建物に関するあらゆるリスクを保障する商品です。
地震保険は火災保険に付帯して加入する商品です。地震保険だけに加入することはできないので、注意しましょう。
また、耐火性・耐震性が高ければ、火災保険・地震保険の保険料は安くて済みます。物件を選ぶ際は保険料のことも考えたいところです。
⑤節税の努力をする
「節税」と聞くと何だか良くないことをしているイメージを持つかもしれませんが、そうではありません。
「節税」は税金の仕組みをきちんと理解し、必要な分を納めること。犯罪行為である「脱税」とは異なります。
固定資産税・都市計画税は節税できませんが、所得税は節税することができます。
ポイントは、不動産投資のために使ったお金を経費として、所得額を下げること。
例えば、火災保険や地震保険の保険料は経費として認められます。
支払ったお金を経費とするためには領収証やレシートが必要なので、これらの書類を日頃から保管しておくようにしましょう。
まとめ
不動産投資の5つのリスクと5つの対処方法について解説しました。5つのリスクは具体的に次のとおりです。
- 空室ができるリスク
- 家賃を滞納されるリスク
- 金利が変動するリスク
- 物件が壊れてしまうリスク
- 増税によるリスク
「リスクがある」と言われると尻込みしてしまう人もいるかもしれませんが、ハッキリしたリスクには手を打つことができます。
各種リスクへの対処方法は記事で紹介したとおりなので、理解を深めて不動産投資をしていきましょう。
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