不動産投資を行う際、ポイントとなるのが利回りです。
利回りとは投資総額に対し、リターンがどのくらいかを表すものですが、物件探しをするのに利回りの高さだけにポイントをおいてもいいのでしょうか？
実際のところ、利回りだけで物件探しをするのは間違いで、その理由は物件の立地や状況、管理コストなどによって利回りが変わってくるからです。
ここでは不動産投資の利回りについてみていきたいと思います。
Contents
利回りとは
そもそも利回りとはどういう意味があるのでしょうか？
不動産会社の広告などに載っている利回りとは表面利回りのことで、税金や管理コストなどを含めず計算したものです。
そのため、不動産を購入後の利回りは間違いなく表面利回りより下になります。
実際に、不動産投資を行う上での利回りを計算するに当たり、表面利回りでなく実質利回りで考えなくてはなりません。
表面利回りの計算方法は
年間の家賃収入÷物件購入価格×100
となっており、実質利回りの方は
（年間の家賃収入-諸経費）÷（物件価格+諸経費）×100
となっています。
現在保有する不動産が空き室の場合だと年間の家賃収入が確定していないので、想定する家賃から家賃収入を計算し表面利回りを計算しますが、これを想定利回りと言います。
大切なのは投資用不動産物件の広告に書かれているのは実質利回りでなく表面利回りだということです。
利回りと一言で言っても、表面利回りと実質利回りがあるんだね！
実質利回りを上げるには
利回りがいいかどうかは不動産投資を行う上で非常に重要で、利回りに気をつけて不動産投資を行うように書かれてある不動産関連の記事が多いです。
重要なのは不動産投資で収益があげられるかどうかで、そのポイントとなるのが実質利回りを上げるということ。
そのためにはどうすればいいのかと言うと、
- 不動産投資物件を購入する際立地のいい物件を選ぶ（利便性や駅からの距離など）
- 築年数、ユーザー目線でリフォームや修繕を行う
ということになります。
いくら表面利回りが高いと思っても、リフォームや修繕にコストがかかれば実質利回りが下がってしまうことを覚えておきましょう。
ローンの返済利率を確認し、ローン返済後利回りをチェックする
利回りのいい不動産投資物件が見つかっても、ローンの返済利率が高ければ収益をあげることはできません。
利回りについて計算する際、ローン返済計画をふまえた上で計算することが大切で、ギリギリの生活の返済計画を立てるのは非常に危険です。
物件をリフォームする
不動産投資物件を購入後、利回りを上げるには物件をリフォームすることが大切です。
古い物件ほどリフォームによる効果が高くなるのは当然です。
どうして古い物件の家賃が安いかと言えば、築年数が古くなればなるほど外観も古くなるため見た目が悪く家賃が下がってしまうからです。
これらの理由を解消すれば、たとえ築年数の古い物件であっても、利回りを高くすることが可能です。
また、不動産投資物件がアパートなら、内装のリフォームだけでなく外観もある程度きれいにリフォームできます。
ただ、マンションの1室を購入し不動産投資を行う場合、外観が古くなることに対し、どうすればいいか悩むところです。
これを解消する最大の対策は管理の行き届いた優良物件を購入すること。
マンションの共有部分を修繕したり、リフォームすることは区分マンションオーナーには不可能だからです。
全ての管理は管理組合が行っているため、管理会社がしっかりした不動産投資物件を選ぶことがポイントになってきます。
築年数が古い物件の家賃が安い理由に、室内の設備が流行に遅れていることが挙げられます。
特にバス、トイレ、洗面台などが1つの部屋に収まっている場合ですね。
25年ほど前までは水回りを1つにまとめることで居住空間を広くできるという考え方がありましたが、最近ではこういった水回りの物件は敬遠されがちです。
つまり、逆の見方をすると築年数が多少古くても、バスとトイレを別にすれば借りたいという人は出てくるはずです。
さらに、最近では洗面台の独立タイプが人気なので、水回りをリフォームするだけで家賃を上げることができ最終的な利回りを上げることが可能です。
管理費を抑える
不動産投資において利回りを上げるには家賃を上げることが最善だと言えますが、周辺の相場より家賃が高すぎると借り手がつかず空き室リスクが発生する可能性があるので超注意です。
そうなると、利回りを上げるには家賃を上げるのではなく管理コストを下げるという手もあります。
アパートやマンション経営を行う際、管理コストが上がればその分家賃から相殺されてしまいます。
ですが、管理費などのコストを抑えることで、結果的に収益が増えるため利回りを上げることができます。
特に、築年数の古いアパートなどは管理コストがかかるため、見えないところにむだが多いです。
設備の整った物件を購入する
利回りのいい不動産投資物件を選ぶのに立地はもちろん、設備の整った物件を選ぶことが大切です。
キッチンやお風呂など設備の整った部屋は入居率が上がるので、高い利回りを維持することができます。
特に人気の設備としてはネット設備やオートロック、お風呂の追い焚き機能…などがあり、家族向けの物件か単身者向けの物件かによって設備の整った物件を選ぶことが大切です。
空室期間を短く
不動産投資を行う場合、全ての物件に借り手がついていれば、家賃は満額入ってきますが、退去されればその部屋の家賃はゼロです。
そのため、退去したらすぐにクリーニングや退去工事を行い、いつでも新しい借り手を紹介してもらえるよう準備しましょう。
たとえば、退去があってから数日でクリーニングや修繕を行い完了日を仲介業者に伝えておけば、部屋を見たいという人が現れてもすぐに案内してもらえます。
その際にきれいになった部屋なら、イメージが良くなりますよね？
仲介業者と信頼関係を築いておく
また、不動産仲介業者との信頼関係を築いておくことも重要です。
この物件の大家さんは常に部屋をきれいにしていると思ってもらえれば、優先的に案内してくれるはずです。
もちろん、物件の広告料はきちんと払うことが大切です。
不動産投資を行う上で仲介業者はビジネスパートナーと言ってよく、信頼関係を築くことが利回りアップにつながります。
最悪売却することも視野に
利回りを上げるためリフォームや修繕などあらゆる対策を講じても改善しない場合は損失を被る前に投資物件の売却を考えるのも手です。
不動産投資物件を売却する際、高く売れれば売れるほど損失を出さずに済むので、1つだけでなく複数の不動産業者に査定してもらった上で相場をチェックしましょう。
その中で最も高く売ってくれそうな不動産業者に依頼して売却することがポイントです。
利回りアップにはさまざまな方法があるけど、最悪売却という手もあるんだね
まとめ
最近、不動産投資が人気で話題になっていることから、アパートやマンションの供給数が増加しており以前のように高い収益をあげることが困難になりました。
そのため、高い利回りを確保するには空室のリスクを抑えつつ、コストを安くするなど、さまざまな工夫する必要が出てきました。
不動産投資を行いたいけれど、どうすれば高い利回りが実現できるのか分からない…という方はぜひ、ここでご紹介したことをご参考にしていただければと思います。
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