不動産投資を始めようと物件を調べていると、最初に疑問に思うのは「この利回りって高いの？安いの？」ということではないでしょうか。
数値で利回りが書いてあっても、初心者には利回りの相場が分からないので、どう理解したら良いか分からない情報になってしまっているのです。
この記事では、まず「利回り」の意味について紹介します。利回りには2種類あるので、それぞれの違いを踏まえて解説しました。
次に、不動産投資における平均的な利回りを見ていきましょう。都市と地方で平均利回りは異なるので、それぞれの特徴を説明します。
Contents
不動産投資家における利回りの種類
不動産投資における利回りは主に2種類あり、「表面利回り」と「実質利回り」です。
言葉は似ていますが意味が異なる用語なので、違いを意識して覚えましょう。次の3つの項目に分けて解説していきます。
- 「表面利回り」とは？
- 「実質利回り」とは？
- 表面利回りが高い物件は実質利回りも高い？
①「表面利回り」とは？
「表面利回り」は、マンションやアパートが全て満室の状態だったとき、購入した物件に対して年間どれくらいの利益が得られるかを表現する数値です。
「年間家賃収入÷購入物件価格×100」で計算することができます。
物件を探してポータルサイトを見ているとき、最もよく目にするのが「表面利回り」です。
コストが含まれていないため、次に詳細する実質利回りよりも高くなっていることが多いのが特徴です。
②「実質利回り」とは？
簡単に言うと、表面利回りでコストを考慮したのが「実質利回り」です。
「（年間収入－諸経費）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100」で計算することができます。
分母の物件購入価格に購入時の諸経費が加味されるので、表面利回りよりも実質利回りの方が数値が小さくなることが多いです。
③表面利回りが高い物件は実質利回りも高い？
「表面利回り」と「実質利回り」の意味をそれぞれ解説しましたが、違いは「コストを考慮した利回りであるか否か」です。
注意しなければいけないのは、表面利回りが高いからといって、実質利回りも高いとは限らないこと。
表面利回りが高い物件であっても、大きなコストがかかる物件の場合、実質利回りは大きく目減りしてしまいます。
裏を返せば、高い表面利回りで「お買い得」とアピールしている物件でも、実質利回りは低く留まっていることがあるのです。
利回りは表面利回りではなく、実質利回りで判断するようにしましょう。
悪徳な業者であれば、用語の違いを理解していない不動産投資初心者に対して混乱するような説明をし、訳あり物件を優良物件であるかのように装っている場合もあります。
それぞれの利回りを理解することで、このような詐欺から身を守ることができるでしょう。
不動産投資の平均的な利回り
前の項目では、表面利回りと実質利回りの意味と違いを解説してきました。
高い表面利回りに騙されないリテラシーを身につけていただけたのではないでしょうか。
この項目では、平均的な利回りについて順を追って解説していきます。
物件を選ぶ基準の一つになる利回りについて、相場の平均が分かれば投資先を判断しやすくなるでしょう。
- 都内の平均的な利回りは？
- 地方都市の平均的な利回りは？
- 都内よりも地方都市の方が高利回りな理由
①都内の平均的な利回りは？
不動産投資で最も人気なのは、都内でも需要の高い港区や品川区などです。
これらの地域に物件を構えると、多少家賃が高くても入居希望者が多いので、空室リスクが低いのに多くの家賃収入を得ることができます。
ところが、都内のワンルームマンションの場合、平均的な利回りは4〜5%で取引されています。
次に説明する地方の平均的な利回りよりも低いのです。
理由は後述します。
②地方都市の平均的な利回りは？
地方都市と言うとさまざまなのですが、主要な駅に近いワンルームマンションだと5〜6%程度が平均的な利回りとなっています。
横浜や大阪といった東京に次ぐ大都市を始め、千葉、さいたま、札幌、仙台、神戸、福岡などは、駅に近い物件の平均的な利回りが5%を上回っています。
前述したように都内の利回りは4〜5%程度なので、地方都市の方が約1%も利回りが高いことになります。次の項目ではこの差について解説していきます。
③都内よりも地方都市の方が高利回りな理由
一見、都内の方が家賃が高く空室リスクも少ないので、利回りが高そうに感じられます。
しかし、実は駅に違い地方都市の方が都内の物件よりも高利回りであることが多いです。
これは、物件そのものの価格に理由があります。不動産投資を始めたら物件を購入するところから始まりますが、都内は購入価格が高く、地方都市の方が安く購入できることに気づけるでしょう。
表面利回りは物件の購入価格に対する収入の割合、実質利回りは諸経費を含めた購入価格に対する収入の割合でした。収入が高かった場合でも、購入価格が高いと利回りは低くなってしまいます。
都内の物件は購入価格が高いため、利回りが低くなりやすいのです。
これが、高利回りな物件が地方都市に多い理由の一つです。
目指すべき利回りはいくらなのか？
平均的な利回りが分かったところで、実践編に移りましょう。現実的にはどの程度の利回りを目指すべきなのか、3つのステップに分けて解説します。
- 高利回りな物件には注意
- 高利回りの物件はハイリスク
- 目指すべき利回りはいくらなのか？
①高利回りな物件には注意
都内や地方都市における平均的な利回りについて、ご紹介してきました。
4〜6%が平均となっており、株式や投資信託といった金融商品の平均利回りが2%程度であることを踏まえると、不動産投資はかなりの高利回りであることが分かるでしょう。
しかし、どんな物件でも高利回りなわけではありません。
物件の場所だけでなく、築年数や最寄駅からの距離、オートロックがついているか否か、などさまざまな要因によって物件の購入価格が変わります。
購入価格に応じ、利回りも変動するのです。実は高利回りをうたう物件ほどハイリスクです。
次の項目で詳しく解説します。
②高利回りの物件はハイリスク
高利回りの物件は、購入価格そのものが安く、利回りを押し上げているケースが多いです。
物件そのものが老朽化していたり、最寄駅から遠かったりしているためです。
安い物件でも常に満室状態で入居者が途絶えなければ多額の家賃収入が期待できますが、そんなに都合の良い投資が存在するでしょうか？
入居者の立場で考えてみると、「ぜひ入居したい！」とは思えないですよね。
このような物件は空室リスクが高く、折角購入した物件に入居者がつかなくなりがちです。
利回りが多少下がっても、入居者が入りたいと思える物件を選択するのが良いでしょう。
③目指すべき利回りはいくらなのか？
新築で、最寄駅から近く、オートロックも付いている、など物件の条件を厳しくするほど、購入価格が上がるので利回りは低くなります。
それでも3〜3.5%程度を維持することは可能なので、この辺りを目安にしていくのが良いでしょう。
中には15%といった非常に高い利回りをうたう不動産投資会社もありますが、目指すべき3〜3.5%と比べると、15%がいかにハイリスクであるかが分かるでしょう。
非現実的な投資案件に騙されないためにも、平均的な利回りの感覚は身につけておくべきです。
まとめ
不動産投資の利回りについて、意味や平均について解説してきました。
利回りに対する知識が無い初心者を狙った詐欺まがいの物件を避けるためにも、平均的な利回りの感覚は身につけておきましょう。
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