不動産投資のメリットの一つに、よく「節税」が挙げられます。
特に所得税や住民税が高くて家計が圧迫されているサラリーマンの方から、「不動産投資をすると税金を減らせるって聞いたんだけど、本当？」と聞かれることは多いです。
不動産投資は節税のためにする投資ではありませんが、不動産投資によって結果的に節税ができてしまうことはあります。
どのような場合に節税できるのか、この記事で詳しくお伝えします。
Contents
不動産投資で節税できる仕組み
まずは、不動産投資で節税できる仕組みを学びましょう。
キーワードは「損益通算」「減価償却」の2つです。
節税の恩恵を受けるためには確定申告が必要なので、簡単に触れておきます。
- 「損益通算」について
- 「減価償却」について
- サラリーマンでも確定申告が必要
①「損益通算」について
「損益通算」とは、給与所得だけでない様々な種類の所得を合算し、プラス・マイナスを相殺することができる仕組みのこと。
サラリーマンが会社から貰っているのは「給与所得」で、不動産投資による収益は（事業化等をしていなければ）「不動産所得」となるため、合算した金額から諸々控除され、課税となります。
もし給与所得がプラスで、不動産所得がマイナスであれば、相殺されて課税される金額を減らすことができるのです。
特に不動産投資を始める初年度は経費と税金が多くかかるため、赤字になりやすいです。
経費としては、物件購入時に不動産会社に支払う仲介手数料、名義変更手続きで司法書士に支払う手数料、災害保険料などです。
税金としては、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税などがあります。
不動産投資にかかった経費や税金を確定申告し、支払いすぎた所得税を取り戻しましょう。
②「減価償却」について
「減価償却」とは、不動産の購入費用を全額一度に計上するのではなく、不動産を使用できると予測される年月に分割して毎年形状する仕組みのことです。
例えば、15年間使える1500万円の物件を購入したと仮定しましょう。初年度に1500万円を計上するのではなく、1500万円を15で割った100万円を毎年計上するのが「減価償却」です。1年で100万円分、不動産を使用していく、というイメージです。
減価償却費は実際にお金を支払うものではなく、帳簿上でお金を動かすことによって生じる費用です。
リアルな取引は発生していないものの、費用として計上されるので「節税のポイント」となるのです。
例えば、投資用の不動産を現金一括で購入した場合を考えましょう。
毎年、減価償却費を帳簿に計上しますが、建物代金の支払いは完了しているため、あなたの手元の現金は減りません。
しかし、減価償却費は帳簿上では支払ったことになっているため、赤字状態を作ることができる可能性があるのです。
③サラリーマンでも確定申告が必要
サラリーマンの場合、年末年始になると「年末調整」といった言葉を社内でよく耳にするのではないでしょうか？
年末を迎えると従業員の1年の給与が確定するため、所得税も確定するので、源泉徴収した所得税を後で調整する仕組みのことを指しています。
年収2000万円以下のサラリーマンは、会社が給与から税金を源泉徴収し、確定申告を本人の代わりに行います。
そのため、今までの人生で確定申告をしたことがない、という方もいるのでは？
しかし、「損益通算」を行うためには確定申告が必要です。
節税メリットの恩恵を受けたいなら、確定申告は会社ではなく自分で行いましょう。
節税目的の不動産投資はデメリットが大きい
上記のように、節税は不動産投資で「赤字」となったときに付いてくる副次的な効果でしかありません。
基本的に投資は「黒字」を目指して収益を上げるものなので、節税目的に「赤字」を狙うのは本末転倒です。
節税目的で「赤字」を狙った投資を行うのはデメリットが大きいです。「節税」という甘い言葉に惑わされないよう、次の3つのポイントを押さえておきましょう。
- 不動産投資が必ず節税になるとは限らない
- 赤字が続くと金融機関からの信用が落ちる
- 不動産投資のリスクを安定した給与収入でヘッジする
①不動産投資が必ず節税になるとは限らない
不動産投資で節税メリットのある赤字が出るケースについては、上記の項目でご説明しました。
ただし、不動産の運用が上手くいけば当然に「黒字」となります。投資で黒字になるのは、非常に喜ばしいことですよね。
しかし、支払う税金も上がることに注意しましょう。
不動産ではなく株式やFXによる利益は損益通算されず、税率は固定されています（2019年5月現在の税率は20.315％）。
一方、不動産投資による利益は「不動産所得」となり、総合課税の対象となります。
つまり、給与などと合算して所得税・住民税を支払う必要があるのです。
所得税は累進課税のシステムなので、不動産投資がとても上手く行った場合、給与と合わせたら税率が大きくなってしまう可能性があります。
節税目的に不動産投資を始めても、結果的に利益・税金ともに大きくなってしまう、というケースもあるのです。
②赤字が続くと金融機関からの信用が落ちる
不動産投資以外の事業でもそうですが、赤字を出すことによって節税し、かつ本人は赤字によるダメージを全く受けない、というケースは確かに存在します。
特に、あらゆる購買を経費に算入できる事業主の中には、そう感じている人も多くいます。
しかし、不動産投資であまりにも赤字が続けば、ローンを借りている金融機関などに怪しまれていまいます。
努力しても赤字となってしまうならば仕方ないのですが、もし意図的に赤字にするように仕向けていたら、金融機関の信用を失い、他のローンの審査に通らないといった弊害が出てきます。
③不動産投資のリスクを安定した給与収入でヘッジする
「損益通算」とは、ある項目で赤字になったときに他の項目で補填し、プラスマイナスして税金を少なくする仕組みです。
不動産投資による赤字のリスクから身を守るために、「損益通算」という制度を活用していきましょう。
すなわち、サラリーマンが副業として不動産投資に取り組む場合、不動産投資のリスクを給与所得でヘッジしている、とも言えるのです。
サラリーマンが副業として不動産投資に取り組む場合、不動産投資のリスクを給与所得でヘッジしている、とも言えるのです。
もしあなたが脱サラして不動産投資のみで生計を立てようとしたら、投資が赤字に転落したらおしまいだ、ということはご理解いただけるでしょう。
しかし、不動産投資とサラリーマンとしての給与の両方で生計を立てていれば、投資が赤字になってもサラリーマンとしての給与があるので、生活を続けていくことができます。
まとめ
所得にも様々な種類があるのですが、「給与所得」や「不動産所得」など何を源泉にお金を稼いでいるかによって所得の種類が異なることはあまり知られていません。
それゆえ、「損益通算」という仕組み自体も一般的によく知られた制度ではありません。
また、「減価償却」と言うとさらに難しい用語のように感じられますよね。建物は大きな買い物のため、一括購入した場合でも帳簿上は分割購入で記録する、と覚えておきましょう。
「損益通算」「減価償却」という仕組みによって、給与所得のあるサラリーマンは不動産投資によって節税することが可能です。ただし、投資は黒字を目指して行うものであり、赤字を狙うのはデメリットが大きいことも覚えておきましょう。
上手に節税と向き合いながら、大切な資産を育てていきましょう。
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