不動産投資とはアパートやマンションを購入し、貸したり売ったりして収益を上げる投資のことです。
不動産投資の対象となる物件はアパートやマンションが多いですが、一戸建てや駐車場などさまざまなものがあり、収益もさまざまです。
また、不動産投資信託というものがあり、不動産投資とは全く違うものです。
それぞれのメリットやリスク、向いている人はどんな人か…などをまとめてみます。
不動産投資や不動産投資信託に興味がある方はぜひ最後までお読みくださいね！
Contents
不動産投資とは
そもそも不動産投資とは不動産物件を購入し、その物件を貸し出し家賃を得ること、つまり大家さんになることです。
また、購入した価格より高い価格で売却し利益を得るのも不動産投資です。
投資物件を選ぶ際、利便性のいいところや環境のいいところを選べば、より大きな利益が得られると言われています。
不動産投資のメリット
安定的な資産運用が可能
不動産投資の最大のメリットは安定的に資産運用ができることです。
保有する物件に入居者が入れば、毎月安定的に家賃が入ってくるので、株式やFXのように価格の動きを気にせずに済みます。
また、管理についても自分で行う必要はなく、管理会社と契約を結べば入居者の募集から家賃の集金や入退去の手続き、修繕…など、
すべての賃貸管理業務を委託することが可能です。
もちろん、不動産投資による所得は確定申告の必要があるものの、これについても税理士に依頼すれば全て行ってもらえます。
サラリーマンなど本業がある方でも副業として安定的に収入を得た上で不動産の数を増やしていけば、将来的に本業として行うことも可能です。
生命保険代わりになる
不動産投資を行う際に金融機関から融資を受ける場合だと、団体生命保険に加入することが多いです。
加入していれば、万が一名義人が死亡したり高度障害になった場合ローン返済が免除され、投資用の不動産を家族に残すことができます。
不動産投資のリスク
空き室が出ることがある
不動産投資は安定的に収入が得られるのがメリットですが、物件の条件が悪い場合空室が出るリスクがあります。
空室が出ると、家賃収入がない月もローンの返済を行わなければなりません。
空室が増えると最悪の場合ローンの返済ができなくなり、投資物件を手放さなくてはならなくなります。
では、空室になりやすい物件はどういう物件かと言うと、
- 定期的にメンテナンスが行われておらず、老朽化している
- 築年数が古く部屋の間取りが現在のニーズと合っていない
- スーパーやコンビニ、病院などが周りになく不便、駅から遠く通勤や通学に不便
などが挙げられます。
家賃を滞納される場合がある
たとえ入居者が見つかったとしても、入居者が家賃を滞納する可能性もあります。
家賃滞納が増えてくると、当初想定していた利回りが不可能となり結果的に損失を被ることになります。
不動産投資を行う場合、家賃の滞納があっても支払う必要があるお金は次のとおりです。
ローンを組んでいる場合はローン、管理費、修繕積立金…など。
毎月きちんと家賃収入が入ってくれば家賃からこれらの費用を支払えますが、滞納が続いたり多かったりすると、支払えなくなるため収入より支出が多くなることがあります。
不動産投資が向いている人
不動産投資が向いている人とは、
- 担保を活用し少しずつ投資対象を広げていきたいと考えている人
- レバレッジを利用して資産を大きくしていきたい人
…などです。
不動産投資と一言で言っても、メリットばかりじゃないんだね
不動産投資信託とは
不動産投資信託とは別の名前をREITと言います。
これは投資家からお金を集め投資法人が複数の不動産に投資をし、不動産売却益や賃貸収入を配当として投資家に分配する金融商品です。
そのため、不動産投資信託に投資を行うことで間接的に不動産に投資していることになりますね。
最近では不動産の証券化により少額からでも不動産投資信託が行えるようになりました。
さらに、不動産投資信託は価格が上限するため運用益だけでなく売却益を得ることもできます。
なお、不動産投資信託の投資対象としてはホテルやオフィス、マンション、商業施設などがあり、同じ不動産に投資するものもあれば、複数の不動産に投資するものなどさまざまです。
なお、マンションに投資している不動産投資信託でも、1つのマンションではなく複数のマンションに投資していることから、リスク分散されており安心できます。
REITって言葉を最近よく耳にするけど、不動産投資信託のことだったんだね！
不動産投資信託のメリット
少額からでも投資できる
不動産投資信託のメリットとして現物での不動産投資とは違い、少額からでも投資できるというのがあります。
たとえば、マンションの1室を購入し不動産投資を行う場合だと数百万~数千万円必要ですし、1棟まるごと買うとなれば数億円単位の資金が必要です。
そこまでの資金がない、またはそんな大きなリスクを負うのは嫌だ…という場合に不動産投資信託なら現物を持つ必要もなく少額からでも投資できるのでメリットは大きいです。
さらに、現物を保有しないのでマンションやアパートの管理の手間やコストもいりません。
流動性が高い
不動産投資は現物で行うため株式や債券などとは違い現金化するのに手間と時間がかかります。
つまり、流動性については低い投資だと言えるでしょう。
ですが、不動産投資信託は上場しているため証券会社を通じて売買できることから、流動性の高さがメリットです。
不動産投資信託のリスク
価格変動がある
不動産投資信託は投資信託ですので、日々価格の変動があります。また、預貯金とは違い元本保証がありません。
さらに、賃貸収入が分配金の原資となっているため、不動産賃貸市場の影響と深く関わってきます。
もし、空室率が高くなれば分配金が下がったり、元本を切り崩し分配金の支払いに充てられる可能性もありますし、不動産投資信託の価格自体が下がるリスクもあります。
金利が下がることがある
不動産投資信託のリスクに金利の下落によるリスクがあります。
これは他の金融商品と同じで、運用資金は投資家から集められた資金のほかに金融機関からの借り入れも含まれます。
金利が上昇すれば利息の金額が増えるので不動産投資信託の収益が圧迫されることがあります。
つまり、不動産投資信託の収益は金利の変動が大きく関わってくるため、基準価額や分配金にも影響が大きいです。
上場廃止の可能性や投資法人の倒産の可能性がある
投資法人の資金繰りの悪化から倒産のリスクがあります。
ただ、保有する不動産の価値がなくなることはないので、不動産を売却し投資した資金を返してもらえることもあります。
さらに、証券取引所での上場廃止となるリスクもあります。
不動産投資信託が向いている人
- 少額から投資にチャレンジしたい人
- いざという時のために流動性の高い投資を行いたい人
- 手間や時間をかけずに安定的に利益を得たい人
不動産投資、不動産投資信託どちらに向いているか見極めた上で始めるといいね。
まとめ
不動産投資と不動産投資信託それぞれのメリットやリスク、向いている人について分かりやすくまとめてみました。
どちらの投資もメリットもあればリスクもあり、どちらが優れているとは言い切れません。
メリットだけでなくリスクについても十分理解した上で選ぶことが大切です。
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