不動産投資を行う際、投資する物件の種類はさまざまですが中古マンションを購入し貸して家賃を得たり、売却して利益を得たりする方も多いでしょう。
ちょっと難しそうですが、たとえば転勤などでお住まいのマンションを賃貸に出すのもいわば不動産投資と言えます。
不動産投資の中でも中古マンション投資は資産を作っていく上で非常にメリットが多いのでぜひ今後の資産運用に活用してみてはいかがでしょうか？
ここではそんな、中古マンション投資についてさまざまな視点からみてみます。
Contents
中古マンション投資のメリット
中古マンションのメリットにはどういう事があるのでしょうか？
利回りがいい
中古マンションは新築マンションと比べ当然価格が安いです。
そのため、利回りが非常にいいのが最大のメリットです。
中古マンションの中でも築年数が浅いものなら家賃を高くできますのでおすすめ。
なお、マンション投資を行う際の実質利回りの計算方法は
（年間の家賃-諸経費）÷物件購入価格
となっており、新築とあまり変わらない家賃に設定できれば、高い利回りでの運用が可能です。
そのため、安定した収入を得るより収益増を目指したいという方にぴったりの投資です。
ただ、中古マンションを購入する前に、構造や設備、修繕履歴などをしっかりと調査するようにしましょう。
また、購入後リフォームなど修繕コストがかかることもあるため、計算に入れておくようにしましょう。
購入しやすい
新築マンションより中古マンションの方が価格が安いのは何よりメリットです。
販売エリアによっても差がありますが、新築マンションだと最低でも数千万円の価格がしますので不動産投資初心者の方にとってハードルが高いです。
そのため、数千万円程度の資金があるなら新築マンションを購入するより中古マンションを複数買うのもオススメ。
気軽に購入でき、初心者でも取り組みやすいので不動産投資を始めるならまずは中古マンションから…という方が多いです。
中古マンションなら数百万円程度のものもあるので購入しやすいな
ローンで購入できる
また、中古マンションならローンで購入できます。
不動産投資ローンを組めば、少ない資金からでも投資が始められよりハードルが低くなります。
もちろん、より多くの収益をあげるには自己資金の割合が高いほどいいに決まっていますが、そこまで多くの収益を望まないなら、自己資金を使わず投資することもできます。
中古マンションなら利回りも高いので、収益が出やすく借り入れがあっても返済しやすいと考えます。
資産になる
マンションは収益になると資産にもなるお金を生み出す資産と言っていいでしょう。
そのため、中古マンション投資を行うことは経済的にメリットが非常に大きいです。
もちろん、貸し出して収益を得るだけでなく、売却すればまとまったお金が得られます。
さらに、相続することも可能なので子どもに資産を残したいという方もおすすめの投資です。
立地のいいところが多い
中古マンションで不動産投資を行うメリットにマンションの立地がいいということがあります。
たとえば、駅前で立地のいいマンションを買うとなると、地価が高いため高額な物件が多いです。
ですが、中古マンションなら立地のいい物件でも手ごろな金額のものが多いです。
入居者がマンションを選ぶ場合、立地は非常に大きなポイントとなってくるので、そういう意味でも中古マンションは投資物件としておすすめなんですね。
中古マンションなら自己資金を使わずローンだけで購入できるのは初心者にとってありがたいね！
中古マンション投資のデメリット
修繕費が高くつく
では、中古マンション投資のデメリットってあるのでしょうか？
やはり、築年数が経っていれば経っているほど修繕費用がかさむのが最大のデメリットです。
10年以上の築年数の中古マンションだとなんらかの瑕疵が見つかった場合に自己責任で修繕を行わなければなりませんし、耐震性についても不安が多いです。
以前、耐震偽造事件があり、建築物の安全性を確保するため建築基準法の一部が改正されました。
その後、2007年頃から新築マンションの価格が上がったものの、安全、安心なマンションが増えたため長期保有するのにメリットの多い中古マンションが増えています。
もし、中古マンションを購入するなら法改正後の物件を選ぶのがおすすめです。
空き室が出ることがある
新築マンションと比べ、中古マンションの方が空き室リスクが高くなることが多いです。
空室が出てしまうと家賃収入が得られなくなりますが、それでもローンを支払っていかなくてはいけません。
空室の期間が長期間になれば経済的負担が大きくなりますし、中古マンションの場合は特に新しい借り手が見つからないことが多いです。
たとえば、近くに安い家賃のマンションがあったり、新築マンションができたりするとどうしてもそちらに入居希望者が集まりがちです。
家賃が下がる可能性が高い
中古マンションで不動産投資を行う場合、入居者を集めるために家賃をいくらにすればいいか悩むところです。
特にマンションの需要が少ないエリアだと、いくら家賃を下げても入居者が集まらないこともあります。
また、競合が多いエリアでも入居者を集めるには家賃を下げざるを得ないでしょう。
さらに、現在住んでいる入居者の家賃が高くても、退去後に同等の家賃で募集するのは難しくなるかもしれません。
築年数が経てば経つほど家賃の相場は下がることも知っておきましょう。
災害のリスクがある
これは中古マンションに限ったことではないですが、不動産は現物資産なので地震や水害などの災害リスクは避けられません。
万が一地震が起きて建物が倒壊したり、ひび割れが起きたりすると資産価値は急落します。
地震だけでなく風水害も同じです。
これらのリスクに対し対策を行うことは難しいですが、リスクを軽減するには耐震性の満たした物件を選ぶことが大切です。
震度6強~7程度の地震があっても倒壊しない構造のマンションを選びましょう。
そういった物件を選んでも心配な方はぜひ地震保険に加入することをおすすめします。
家賃が下がるリスク
家賃が下がるのもリスクの1つです。
家賃が下がることは空室リスク同様、赤字になる可能性が高くなるからです。
なお、家賃が下がる理由には次の2つが考えられます。
まず、近くに商業施設などがあったのが移転してしまい、利便性が下がる場合などそのエリアの価値が落ちた時です。
さらに、他のマンションの供給が高くなり競合が増えた時。
そのため、家賃下落リスクを軽減するのはそういったことが起こらないよう物件選びをしっかりと行うことが重要です。
もちろん、家賃が絶対に下がらない物件などありません。
ですが、中古マンションを購入する際価値が下がりにくい物件を探すことはできるはずですので、物件の見極めはしっかりと行いましょう。
中古マンションはメリットも多いけどデメリットもあるんだね
まとめ
不動産投資を行う際に中古マンションを選ぶメリットやデメリットについてまとめてみました。
不動産投資と一言で言っても、新築マンション、中古マンション、一戸建て、駐車場などさまざまな投資物件があります。
中古マンションはその中でも非常にメリットの多い投資物件ではありますが、デメリットもしっかりと理解した上で選ぶようにしてください！
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