不動産投資に富裕層のイメージがあるのは、漠然と多額の自己資金が必要な投資であると感じているからではないでしょうか。
確かに、マンションやアパートを購入するので、自己資金が多くあるに越したことはありません。
一方で、自己資金がゼロでも不動産投資を始められないわけではありません。では、自己資金はいくらぐらい必要なのでしょうか？
この記事では、不動産投資を始めるときに用意すべき自己資金について解説していきます。
Contents
不動産投資の自己資金は多い方が良い？少ない方が良い？
不動産を購入するとき、多くの人は金融機関から融資を受けてローンを組みます。
ですが、その前に準備をするのが自己資金。自己資金がいくらあるかによってリスクの大きさが異なるので、自己資金について理解を深めていきましょう。
- 自己資金はゼロでも始められる
- 自己資金が多いほど安心
- 自己資金作りに時間はかけない方が良い
これらの3つのポイントについて、詳しく解説していきます。
①自己資金はゼロでも始められる
少々極端な話ですが、自己資金がゼロであっても、不動産投資を始めることが可能です。
不動産を購入するために必要な資金、すべて融資で賄うことができるからです。
物件を購入するときには、物件の代金だけでなく、各種手続きに必要な費用や税金といった諸費用がかかります。
基本的には、金融機関から融資を受けられるのは物件代金分だけですが、諸費用も含めて融資してくれる業者もあります。
自己資金がゼロの人は、融資の業者を選ぶときに諸費用も含めて融資して貰えるのか確認しましょう。
ただし、自己資金が少ないほどハイリスクで、多いほどローリスクであることが知られています。リスクについて、次の項目で解説していきましょう。
②自己資金が多いほど安心
自己資金が多い人も少ない人も、不動産投資自体を始めることはできます。
ただし、自己資金ゼロの不動産投資はリスクが高いことを理解した上で始めるようにしてください。
不動産投資では、融資によってローンを組んで物件を購入し、家賃収入を得ながらローンを返済していします。
すなわち、不動産投資における失敗とは、ローンを返すことができなくなってしまうことを指すのです。
ローンが少ないほど返済が軽く、多いほど大変になります。
そのため、自己資金が少なくてローンを沢山借りる人と、自己資金が多くあまりローンに頼らなくて良い人とでは、前者の方が返済が大変になります。
家賃収入が十分得られればローンの金額は気にしなくて良いかもしれませんが、必ず上手く行くとは限らないのが投資です。
ローンが多いほど返済が滞ってしまう可能性が高いので、自己資金が少ない不動産投資はハイリスクであると言われているのです。
③自己資金作りに時間はかけない方が良い
上記のようにローンの返済についてのリスクを紹介すると「自己資金をしっかり貯めてから不動産投資を始めよう」と考えてしまう方が多いです。
確かに自己資金が多ければリスクを下げることはできますが、お金を貯めるのに多大な時間を費やしてしまっては意味がありません。
不動産投資の家賃収入は、物件を長く保有するほど多く積み上がっていきます。
長く保有するほど、トータルの収入が多くなるので、自己資金づくりのために不動産投資を保留するのはおすすめできません。
例えば、20代で不動産投資を始めた人と50代で不動産投資を始めた人とでは、運用期間に30年もの差があります。
人生をトータルすれば、20代で始めた人の方が、30年分多く家賃収入を得られるのです。
以上をまとめると、自己資金ゼロで投資を始めるのはリスクが高いのですが、では十分な自己資金が貯まるまで不動産投資を保留するのももったいないのです。
それでは、不動産投資を行うときの自己資金は、いくら程度あるのが理想なのでしょうか？次の項目で詳しく解説していきます。
不動産投資の自己資金はいくらが理想？
結論から言うと、○○円必要、といった具体的な回答はありません。
ここでは、目安としていくらくらい自己資金があれば良いか、一般的な事例を基にご紹介します。
また、自己資金が少ないけれど低リスクな投資をしたい人には、REITがおすすめです。
必要な自己資金について、次の3項目に分けて解説していきます。
- 諸費用プラスアルファがおすすめ
- リスクを下げたいなら自己資金は多く
- 自己資金が少ない人はREITもおすすめ
①諸費用プラスアルファがおすすめ
まず、理想的な最低限の自己資金は、諸費用をまかなえる金額です。
手続きにかかる費用や税金といった、物件購入時に必要な支払いは、自己資金で行えると良いでしょう。
その上で、ある程度は手元に資金が残る状態が理想的です。不動産投資では他人にマンションやアパートの一室を貸し出すため、トラブルがつきものです。
部屋の設備が少し傷んでいたり、壊れていたりした場合、手元にお金が残っていないとすぐに修理して貰うことができません。
物件の購入費用は融資にお任せしても良いのですが、向こう数ヶ月分のローン返済を見通してお金を手元に残しておくと安心です。
サラリーマンで家賃収入以外の収入がある方も、自身の体調や会社の経営によっては、収入が得られなくなったり減ってしまったりするかもしれません。
ローンの返済が滞る心配が無いよう、向こう数ヶ月分のローン返済に充てる自己資金を用意するのがおすすめです。
②リスクを下げたいなら自己資金は多く
前述のとおり、自己資金が少ないほど不動産投資はリスクが大きくなります。
リスクを下げて安定した運用をすることにこだわる人は、自己資金を多めに用意しておきましょう。
上述したように、自己資金が少ないほどローンの返済が大変になります。低リスクな運用をしたい人や、仕事を辞めて収入を絶って不動産投資家になろうとしている人などは、自己資金を豊富にしてリスクを下げる不動産投資を行うと良いでしょう。
③自己資金が少ない人はREITもおすすめ
自己資金は少ないけど、低リスクな不動産投資をしてみたい！という方には、REIT（リート）がおすすめです。
REITは投資信託の仲間で、運用会社が投資家からお金を集め、オフィスビルや商業施設、マンションなどの複数の不動産を購入して運用し、利益を投資家に還元する金融商品です。
国内の証券取引所で購入できるJ-REIT（国内のREIT）は、1口10〜20万円程度の価格の商品が多いです。
不動産投資には数億円といったお金が必要なので融資を受ける必要がありますが、10〜20万円であれば、自己資金で十分にまかなえますよね。
さらに、REITのリスクと自己資金の多さは関係がありません。
運用会社が多数の投資家のお金を集めて運用するため、1人1人は資金が少なくても、運用会社がまとめて大きくして運用してくれるからです。
株式やFXほど値動きが激しくないREITは、ミドルリスク・ミドルリターンと評価される金融商品です。
あらゆる企業の株価が下落する株安時にも価格が下がりにくく、銘柄によっては価格が上がるものもあります。
まとめ
この記事では、不動産投資を始める際の自己資金について解説してきました。
自己資金がゼロでも不動産投資を始めることはできますが、リスクが高くなることを押さえておきましょう。
諸費用をまかなえる自己資金を準備するか、またはREITという選択肢もあります。リスクを取りすぎない安定した運用を心がけ、不動産投資にチャレンジしてみてください。
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