不動産投資は投資信託や株式信託などと違い、一般的に知られていませんが、最近はサラリーマンの方でも不動産投資に取り組む方が増えています。
ここでは不動産投資の仕組みについて、どのようなリスクがあるかなど詳しくみていきたいと思います！
Contents
不動産投資の現状
不動産投資を行っていて収入を得ている場合、確定申告する必要がありますが、申告する人の数は急激に増えているそうです。
不動産投資を行っている人の数はすでに300万人を超えているのが現状です。
実際に、不動産投資用中古ワンルームマンションの流通数も急増しており、不動産投資をやってみたいと考えている人も多いです。
さて、不動産投資と聞くと富裕層がやることでは？と思いがちですが、実際に行っているのはサラリーマンが多いそうです。
その理由は不動産投資の投資対象となる物件の価格にもさまざまなものがあること、ローンを組めることがあります。
対象となる物件もワンルームマンションから1棟までさまざまで、地方の中古マンションとなれば数百万円程度で購入できます。
さらに、不動産投資用のローン金利も低いものだと1パーセント程度のものもあり、家賃収入から十分ローン返済できたりします。
こういったことから、不動産投資にチャレンジするサラリーマンが増えているのが現状です。
不動産投資の仕組みとは
ここから、不動産投資の仕組みについてご説明したいと思います。
不動産投資の仕組みとしては不動産投資物件を購入し貸し出すことで安定した収入を継続して得ることができるもの。
ほとんどの場合、対象物件は金融機関からのローンを利用し、家賃収入からローンの返済を行います。
毎月の家賃収入からさまざまな経費やローンを返したものの残りが利益となりますが、不動産の管理については管理会社に依頼することが多いです。
こう見てみると、実際は不動産投資は難しいものではなくやってみてもいいかな？と思える投資だと言えるでしょう。
不動産投資は収益が得られる物件を見極め購入し、そこから収益を得ればいいからです。
つまり、不動産投資はFX投資や株式投資と同様の投資なのです。
不動産投資の利益の種類
インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資の仕組みをご説明したところで、不動産投資の利益についてもご紹介します。
不動産投資で得られる利益には2種類あり、上でご紹介した家賃収入インカムゲインと、購入した価格より高く売って得られるキャピタルゲインとがあります。
キャピタルゲインを分かりやすくご説明します。
2,000万円で購入した物件を2,500万円で売却することで得られる利益は500万円で、これをキャピタルゲインと言います。
いっぽうで、インカムゲインとは先に述べた通り、不動産を運用して得られる収益、つまり毎月入ってくる家賃収入のことを言います。
たとえば、毎月の家賃が5万円の物件を所有しているとすれば、年間で60万円入ってきます。
これがキャピタルゲインというわけですね。
インカムゲインを狙うのがポイント
不動産投資の収益にはインカムゲインとキャピタルゲインがあることをおわかりいただけたかと思います。
このいずれも得られればいいですが、それは非常に困難です。
そもそも、キャピタルゲインを得ようとすると不動産の価格が上がらないといけません。
実際は不動産の価値は目減りしていくので、需要が高まったり景気がよくなったりしない限り、上がることは考えられません。
また、最近では少子高齢化が進んでいることから、今後ますます住宅の需要は下がっていくと想定されるのでキャピタルゲインを狙って不動産投資を行うのは非常に難しいのです。
不動産投資を行う場合、利益には2つの種類があるんだね。
やはり、インカムゲインを狙った方が良いな！
不動産投資を行うリスク
空室のリスク
不動産投資を行う上で最大のリスクなのが空室のリスクです。
不動産投資の仕組みとして購入した不動産に入居者が入り家賃が入ると申しましたが、入居者がいないと家賃は入ってきません。そのため、家賃を下げて空室を埋めるしかなくなります。
たとえ利回りのいい物件を購入できても入居者が入らない、すぐに出て行ってしまえば、家賃を見込むことはできません。
入居者が退去する理由に設備や建物などの老朽化があります。
ただ、このリスクについてはあらかじめ想定することができます。
建物の老朽化による家賃の下落は避けられませんから、物件を選ぶ際は家賃が下落することを想定しておくことが重要です。
ローンを組む場合は最低でも、10年間はローン返済額が家賃が下回った時の金額より低くなるような収益性が見込める物件を選ばなくてはなりません。
災害リスク
不動産投資を行う場合、災害などのリスクも考慮しておく必要があります。
水害や地震などによる建物の損壊や倒壊、火災による消失、水害などによる浸水…など、人間ではどうしようもない災害は不動産投資を行う際かなりのダメージになります。
その対策としては行政が発行するハザードマップなどを確認し、災害のリスクが高いエリアを前もって確認しておくことが重要です。
ただ、この天災リスクは誰にも予測できないので、完全に防ぐことは不可能です。
そのため、地震保険や火災保険などに加入しておくことが最善だと考えます。
保険の約款にかかれていることであれば、災害被害に遭った場合に保険会社が保険金を支払ってくれます。
不動産投資を行うなら、損害保険への加入は大前提ですね。
管理会社の倒産
不動産投資物件を管理している会社が万が一倒産してしまった場合、預けた敷金や家賃を回収できない場合があります。
そのため、管理会社を見極める必要がありそうです。
その方法としてはできるだけ多くの物件を管理している管理会社ほど安定的な経営をしており倒産するリスクが低いということを覚えておきましょう。
それに、管理物件が多ければそれだけ売り上げも多いはずですし安定的な経営を行っているでしょう。
賃貸住宅管理業登録制度に登録しているか
入居者から家賃や敷金を預かった後、会社の運転資金とは別に管理しているかどうかを見極めることも大切です。
その方法としては賃貸住宅管理業登録制度というのを見ればよく、分けて管理していない会社については改善勧告が行われますし、勧告に従わない場合は登録が抹消されることがあります。
名簿は一般公開が行われているため、名簿をチェックし管理会社選びの際に役立てましょう。
ただ、この名簿への登録は義務付けられているわけではなく任意なので、登録名簿に管理会社の名前が登録されていないからと言って、管理が分別されていないわけではないようです。
ただ、名簿に名前があれば間違いなく管理が分別されているため、管理会社選びの参考になるのは間違いなさそうです。
また、管理会社がいつ創業したかも選ぶ際のポイントとなります。
歴史が古い会社ほど安定していると考えられるため、信頼できると言えるでしょう。
不動産投資を行う場合は管理会社をしっかりと見極めないといけないんだね！
まとめ
不動産投資の仕組みや利益の種類、不動産投資を行う際のリスクなどを詳しくまとめてみました。
不動産投資を行ってみたいとお考えの方は多いかと思いますが、しっかりと仕組みを理解しておかないと後で後悔することになるでしょう。
ここでご紹介した不動産投資の仕組みをしっかりと理解した上で、不動産投資に取り組んでくださいね！
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